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一纸政策之后,第二个“深圳”神话即将出现!

2020-05-21 08:37:36 大胡子说房 微信号 
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全国大大小小的新区新城有3000多个,但真正能发展成功的连百分之一都不到。即使在最高级别的19个国家级新区之中,也有满地炮灰。

其中,就有南沙新区。从2002启动南沙大开发至今,南沙历经17年发展,仍然不尽如人意。

往前看,前17年的南沙发展滞后,但往后看,南沙很大机会成为一个小“深圳”。

南沙在广州是怎样的角色?人少、地偏

南沙人口不足80万,是仅比人口最少的从化区多一些。连人都没有,谈何发展。

南沙离广州珠江新城直线距离40公里,驾车通勤需50公里60分钟。

纵观全国,从来没有哪一个新区能在离老城区近50公里的距离上,还能发展成功的。

甘肃兰州的国家级新区兰州新区,离兰州市区相距60公里,因为交通和办公效率低下,搬过去的市政委机关以及一些直属单位又被迫搬回老城区。天津的滨海新区,离市区40多公里,也谈不上发展多好,甚至还爆出GDP造假,直接缩水1/3。

另一方面,都说南沙是大湾区的地理中心,但却是离哪都不近。到广州50公里,到深圳前海60多公里,到佛山市区60多公里,到东莞滨海新区30多公里,基本到哪都有1个小时的通勤距离。

各个城市间的来往,很多也都不需要经过南沙。广州市区到中山、珠海,经的是佛山、番禺,广州到深圳、惠州,经的是东莞,只有需要跨过珠江口东西两岸时才经过南沙城区。

广州-中山的行程线路

广州-深圳南山的行程线路

所以从2002年至今,南沙哪怕得到众多光环加持,历经17年发展仍是不尽人意。

2002年,广东省委省政府召开现场会,拉开了南沙大开发的序幕。

2005年,南沙成为广州行政区。

2012年,南沙获批国家新区。

2015年,南沙挂牌自贸试验区。

2016年,广州市委十届九次全会,将南沙定位为广州城市副中心。

2017年,广东省委第十二次党代会,要求将南沙建设成为承载门户枢纽功能的城市副中心。

截至2019年末,南沙GDP仅1683亿,只有浦东新区的1/7不到。人气严重不足,人口只有79万,离规划中2025年的230-270万人口目标差距巨大。在我们考察路上看到的是,主城区之外一片乡村县镇的模样,期间是大片大片的荒地、农田、蕉林。

调研途中所拍照片

大湾区的三大自贸区,前海已经成为深圳的房价高地,横琴已初具雏形,而南沙还亟待发展。?

但这一切,都因为2019年的一个政策而发生逆转:2019年2月,粤港澳大湾区纲要正式出台。在湾区纲要中,南沙被提及14次,比很多城市都还多。

大湾区政策之下,南沙犹如吃了颗特效救命丹,直接被盘活了。

在大湾区政策之下,南沙到处修桥铺路、通高铁、修地铁,深中通道、南沙大桥、广州地铁4/18/22/15号线、广深港高铁、深茂铁路……,将南沙和各市的交通距离极大地缩短。

南沙的短板得到弥补,由“离谁都不远”,变成“离谁都很近”。真正将大湾区地理中心的优势发挥出来,60公里的半径之内,涵括大湾区11个城市、420个乡镇,广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。

大湾区各大城市分散在珠江两岸,三大制造业强市佛山、东莞、中山,围绕在南沙周边。在大湾区政策下,南沙可以凭借其地理优势,链接各地产业和交通,成为珠江两岸产业的整合点。

同时,依托南沙港这个大湾区最靠近内陆的深海港口,结合广州在大湾区的交通枢纽功能,实现铁港联运的南沙,将会大湾区生产和资本流动的必经之路。港口向来是吸引产业和人口的利器,南沙同样可以依托港口造新城。

大湾区政策一出,南沙就不再仅是广州的南山,而是大湾区的南沙。唯有从大湾区的高度上看南沙,才能认清南沙的价值。

南沙本地人口少,基础差,这是劣势,也是优势。一张白纸的南沙,也赋予了描绘者随心创作的空间。

南沙和深圳的发展之路,其实有颇多相似之处。深圳当年也是从一个小渔村发展起来。今天的南沙,打造的就是一个小“深圳”。

1.政策先行,在国家意志下建城发展

1980年,在改革开放的需求下,深圳成为全国第一批经济特区,在国家的支持下,创造了深圳奇迹,40年由小渔村建成一座国际大都市。

而南沙也是因为政策和扶持,才得以存在和发展。

2005年,广州布局近海资源,南沙得以成为独立行政区。

2012年,国家为了打造粤港澳全面合作示范区,南沙成为唯一由国家发改委牵头的国家级新区。

2015年,为了深化粤港澳深度合作,南沙挂牌自贸区。

2016年,广州为了巩固在珠江口经济带的城市地位,将南沙定位为广州城市副中心。

现在,中国改革开放全面深化,城镇化发展进入新阶段,南沙作为新型城市化的先驱,同样走在披荆斩棘的探索之路上,在国家级新区、自贸区、粤港澳合作示范区众多政策加持下奋力前行。

2.国家队带头建设

新区建设初期,一无所有,最大的助力就是国家队带头建设,包括深圳也是如此。

深圳发展的每一步,都离不开一个典型的国企——招商蛇口(001979,股吧)。招商局在1979年开始独资开发蛇口工业区这个中国改革开放的发源地,又以此孵化并培育了以招商银行(600036,股吧)、平安保险中集集团(000039,股吧)、招商港口(001872,股吧)等为代表的一批知名企业。到了现在,前海蛇口自贸区、太子湾邮轮母港、深圳国际会展中心等重大项目,仍然都有招商蛇口的身影。

南沙同样也有国家队带头建设:中国四大海运之二合并成的中远海运的货运总部、中交建城投总部、中铁建南方总部、中化集团区域总部、中铁集团港航局和中铁隧道局总部等都已落户南沙,带头建设南沙。

我们考察过程中调研的一个中交的项目,据介绍就是中交和政府合作,中交帮政府建设城市基建,同时得到政府回馈土地以开发楼盘。

隶属广州市政府的越秀地产,更是已经在南沙大肆落子布局,仅金州板块,就有11个项目。

调研途中,越秀某楼盘区位图

3.效仿深圳,打造科技基因

南沙没有形成密集的产业,一方面跟过去滞后的发展有关,另一方面也是因为南沙野心勃勃,想要打造类深圳的科技基因。

800平方公里的南沙,有大片的土地可以引进产业,但南沙之中,几乎没有做鞋做衣服这些低端的劳动密集型产业。对于一般的劳动密集型产业,南沙都拒不引进。南沙引进的产业,都是围绕造船、造汽车、IAB以及其延伸产业。

之前有个科威特石化项目,是中国最大的合资炼化项目,投资额达到80亿美元,可以带动的上下游产业链更加庞大,原本已经选址南沙,最终因为不符合南沙的发展战略而迁出南沙。

相反,科技型企业才是南沙所青睐的。据统计,南沙已经引入大量的高科技和先进制造业企业。

目前,南沙已落户科大讯飞(002230,股吧)、中科院智能软件研究院等4个综合性人工智能产业平台,集聚了云从科技、小马智行、零氪医疗、同盾科技等177家掌握自主核心技术的人工智能企业。

还有恒大纯电动汽车、广汽丰田第四生产线、广汽蔚来等一批新能源汽车项目,海尔智能制造中心、芯聚能、联晶智能等一批先进制造业项目。

4.南沙正在种下金融的种子

在南沙规划之中,其CBD就是明珠湾金融总部区。现在,国际风险投资中心已经在明珠湾动工建设,资本市场服务基地、航运保险要素交易平台、汇丰全球培训中心、南沙全球金融综合服务基地等也都已经建立。

截至2020年3月底,落户南沙的金融和类金融企业累计达6528家,比15年自贸区挂牌前增长了52倍。

在去年底,南沙发改局发布的《广州南沙新区(自贸区南沙片区)关于支持国际金融岛发展的若干措施》,就提出将推进依托碳排放为首个品种的创新型交易所,联合粤港澳在南沙推进设立粤港澳大湾区国际商业银行。

在此之前,中国只有4个期货交易所,大湾区国际商业银行更是首创。

其实南沙的投资一点都不比前海、横琴小。2019年,南沙固定资产投资754.58亿,前海城市新中心计划完成固定资产投资596亿,横琴固定资产投资532.49亿

南沙发展同样在加速跑,2018年南沙GDP增速6.5%,而2019年GDP增速10.5%,排名全市首位。

同时,南沙也在以包容、开放的姿态容纳八方。

以全面的人才政策吸引外来人口:人才补贴、创业补贴等等,仅2019年发放奖励金便达3.57亿元。

最大程度放松人才购房:本科、中级专业技术资格或职业资格就可购房。

给优惠政策吸引企业进驻:企业所得税“三免三减半”,进出口商品可保税退税,企业之间的货物交易不征收增值税和消费税等等。

南沙有深圳的一切特色:深圳是特区,南沙是国家新区加自贸区;深圳有蛇口港、盐田港(000088,股吧),南沙有南沙港;深圳是科技+金融,南沙是广州的科技+金融;深圳是包容的,南沙也是包容的。

改革开放的春风成就了深圳,而新型城市化将赋予南沙前所未有的生命力,一个小深圳也将由此诞生。

相比南沙宏大的目标,目前南沙的建设之路仍需提速。如果下面一些关键事件得到实现,或者采取一些核心措施,将会大大加速南沙的崛起。

1.落地南沙的生命线——交通

要吸引人口,就必须解决交通问题。

南沙是大湾区的南沙,但南沙吸纳的第一批人口,必然是从广州人开始。最关键的,就是南沙的3条地铁。

目前在建的两条160KM/H的高速地铁18和22号线,承担将城区人口导向南沙的重任。但快线的地铁站不多,所以还需要环岛15号线。环岛15号线,负责贯通南沙各版块,对接两条高速地铁,将导流过来的人口分散在南沙各地。

只有3地铁合力,才能真正形成城区-南沙的便捷地铁网络,真正吸引到人口进驻。

另一方面,站在大湾区的高度上,南沙面向的是其它城市。打通东西两岸的深中通道一旦开通,有直线出口的南沙也将迎来飞跃的机会,而这只等2024年深中通道建成。

2.如果政府能搬迁南沙,将实现跨越式发展

南沙自身的资源集聚有限,靠自我发展和积累速度太慢,必须要发挥政府的的力量,带动新区发展。

广州省、市政府都坐落在广州市区,隔路相望,行政职能一定程度上重叠,完全可以迁移一个到南沙。

迁政府到新区以带动发展,其实很常见。

2004年,湖南省政府,迁移到长株潭三市的中心位置。

2006年,贵阳市政府从老城区迁址到金阳新区。

2007年,海口市政府迁址西海岸。

2019年,北京市政府整体迁往通州。

……

如果广州市政府或广东省政府能迁址南沙,那将是巨量的人口和产业流入。

3.借力国际金融中心香港的力量开发

在越来越便利的交通支持下,南沙到香港并不遥远。南沙港到香港码头,也就1个小时左右。从南沙的庆盛高铁站到香港西九龙,全程35分钟。

同时,南沙又是粤港澳合作示范区,南沙完全可以走“澳门横琴模式”,将南沙的一部分土地,以租赁或者合作的方式给到香港,吸引香港人来居住和就业,以来带来南沙的发展。

4.税收政策上加大支持力度

中国内地的企业所得税率一般是25%,而前海、横琴都有对鼓励发展的产业企业减按15%的税率征收,但南沙却没有。

深圳的建设初期,一样也是离不开税率优惠的支持,从1985年起,内外资企业统一按15%税率计征企业所得税。

最近,据说全国政协委员翟美卿就准备在全国两会上,提议“关于争取南沙自贸区鼓励类企业适用15%税率企业所得税优惠政策的建议”。

一旦能实现,大量的企业都会被吸引进驻南沙,南沙很快就会迎来蜕变。

改革开放阶段,我们在大湾区的土地上造起了一个深圳。新型城市化的路上,我们也将再造一个小“深圳”——南沙。

南沙有价值和未来,但是南沙不小,800多平方公里,到处都是概念和中心。但是资金资源有限,只能集中力量发展好最好的板块,再而带动整体发展。究竟南沙哪里最有发展机会呢?哪个板块最值得购买呢?请关注下一篇南沙板块分析文章,帮你买到最有价值的南沙。

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以上为正文,来自元逍

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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