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房价现全面复苏信号 哪些城市反弹快

2020-05-20 08:51:00 申博登录网址登入 

  18日,国家统计局发布70个大中城市房价数据。

  三个现象值得关注:

  01

  房价环比上涨城市数量明显增加

  新房:4月份,70个城市中,新房价格环比上涨的城市为50个,占比逾七成。3月份和2月份,房价上涨的城市数量分别为21个和38个,均明显低于4月份。

  二手房:4月份,70个城市中,二手房价环比上涨的城市数量为37个,占比过半。3月份和2月份二手房价上涨的城市数量为32个和14个。

  无论在新房还是二手房市场,近两个月,房价复苏的势头都在扩大。新房上涨城市数量已恢复到2019年12月的水平,二手住宅价格上涨城市数量也已经超越2020年1月的疫情集中暴发前的城市数量。

  02

  一二三线城市全线复苏

  4月份,一二三线城市房价涨幅要么持平,要么扩大;特别是二手房价涨幅全线扩大。

  一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.6个百分点。

  31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%,涨幅比上月均扩大0.2个百分点。

  35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点,高于一二线城市;二手住宅销售价格较为稳定,环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

  各线城市房价数据均现复苏回暖趋势。

  03

  一线和长三角城市复苏较快

  4月份,南京、唐山是新房价格涨幅最大的城市。

  从二手房市场来看,成都涨幅最大,环比上涨2.1%。此外,深圳(1.7%)、沈阳(1.7%)、上海(1.2%)、北京(1.1%)、杭州(1%)、无锡(1%)等城市涨幅均超过1%。

  1%左右的环比涨幅看似不高,但若每个月都比上个月上涨1%,一年下来同比涨幅就会超过10%。

  一线城市中,除广州脚步略慢,北上深4月份二手房价涨幅均超过1%。长三角城市房价复苏速度快于另外两个都市圈。南京、无锡、杭州等长三角城市房价涨幅均靠前。

  楼市“小阳春”来了?

  积压需求集中释放之下,楼市的确迎来一股暖风。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,4月份成交价格的表现和复工复产的节奏、成交量的增长是一致的,成交量的增长带动价格的止跌上涨,显示出了中国房地产市场较强的韧性。

  根据贝壳研究院的数据,重点18城链家二手房成交量在4月继续增长,环比上月增加43.1%,超过去年同期水平,同比增加17.6%,由于疫情推迟的购房需求开始在四月快速释放。

  随着成交量和房价的双双回升,中原地产首席分析师张大伟认为,楼市已有“小阳春”迹象。

  土地市场的快速复苏或为这一判断提供佐证。2020年以来,上海、深圳、厦门等地均有高价地块出现,成交价格超过百亿元的地块已拍出3块。南京、绍兴、佛山、扬州等地多宗地块溢价率不断提升。

  中原地产研究中心统计数据显示,4月,全国50个城市合计卖地收入达到5044.7亿元,这也是年内首次单月突破5000亿元,不仅仅是卖地金额明显上涨,溢价率也出现了明显的上行。

  安居客房产研究院分院院长张波认为,高价地块的不断出现也拉动购房者对房价的预期,热点城市房价上行压力增强。

  楼市为何率先复苏?

  从官方此前披露的4月份经济数据来看,房地产开发投资降幅已收窄至-3.3%,远低于制造业投资-18.8%和基础设施-11.8%的降幅。与此同时,4月份地产需求继续回暖,全国地产销售面积、销售额降幅分别收窄至-2.1%和-5.0%。

  为何楼市需求率先复苏?流动性相对宽松可能是其中的重要原因之一。

  4月20日房贷利率挂钩的5年期LPR下调10个基点。张波表示,LPR利率五年期相比一年期下调幅度小,充分体现出坚持 “房住不炒”,并对房地产整体政策调控谨慎的态度。但流动性放松的大背景,依然会拉动热点区域楼市热度的提升。

  目前房贷利率仍有继续下调趋势。融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年5月(数据监测期为2020年4月20日-2020年5月18日),全国首套房贷款平均利率则为5.32%,二套房贷款平均利率为5.63%,均环比下降11BP。

  此外,一线城市二手房市场交易活跃也与学区房需求的季节性热潮有关。为了赶上当年入学,每年3-4月份,不少家长选择换房买房,一定程度上成为助推楼市“小阳春”的原因之一。

  南京成都成“新贵”

  4月份南京新房价格环比涨1.8%,全国居首。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,南京新房价格涨幅从3月份的第27位升至4月份的首位,说明其潜在购房需求比较充足,人才落户政策的放宽也对楼市有一定提振。

  与此同时,作为长三角的中心节点之一,南京楼市回暖反映出长三角楼市先于其他两个城市圈出现复苏。作为长三角的中心城市的上海4月份一二手房均现环比上涨。

  虽然深圳不再是4月份二手房价涨幅最大的城市,但其当月二手房价涨幅1.7%,仅次于排名第一的成都,比3月的1.6%继续放大。

  4月份的数据显示,复苏在城市间显示出了较大的差异性。许小乐表示,一线城市方面,综合来看上海的房价涨幅最大、北京最弱,从链家的实际成交量来看上海的增幅也最大,近两个月月均成交量超过疫情前(2019年12月)的50%,而北京近两个月月均成交量较去年12月下滑4%。

  许小乐认为,这种差异来自于前期市场供需关系、消费者预期和复工复产节奏,预计这种分化会继续存在,表现在南边城市的热度高于北边城市。

  易居研究院研究员王若辰表示,近月来板块轮动效应重新显现,一线、强二线城市与弱二线、三线城市表现分化。一线城市和强二线城市相对弱二线和三线城市调整时间更多一些,在经济下滑的背景下,一二线城市房产的相对优势就体现出来了,成为4月份房价的领涨城市。

  楼市升温会持续吗?

  许小乐认为,按照过去的经验,一季度楼市一般因为春节市场呈现“V”型走势,成交量在3月到达顶点后开始自然回落、企稳直到四季度末开始再度活跃,今年疫情一方面加深了“V型”走势,另一方面传统3月小阳春挪移到3月下旬、4月、5月上旬。

  根据链家重点城市的实际成交数据来看,除了五一假期特殊周外,周度成交量在连续自然回落,预计5月下旬开始市场会逐步自然回落到正常状态,预计成交量的下滑会逐渐反映到网签量价上。

  王若辰认为,4月,70城二手房价涨幅为0.22%,已经进入“合理”区间,目前货币环境较为宽松,房价有一定上涨的动力,但信贷政策和调控政策仍然严格,房价短期快速上涨脱离合理区间的可能性不大。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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