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质造·盘地 |东坝地块最高限价7.6万/平 被旭辉+首开+金地联合体底价竞得

2020-05-16 14:24:20 申博登录网址登入  刘宝丹 宋虹姗

 

5月15日,北京成交两宗宅地,一块是北京市朝阳区东坝乡东风村1104-613、1104-614地块,另一块是大兴区采育镇01-0129地块、01-0115地块,两宗地分别被旭辉+首开+金地联合体和路劲+首开联合体拿下,总成交金额33.55亿元。

此前,东坝限竞房地块由于无人报名而被暂停出让,已经为今天的土拍定下基调,因为几宗地块位置相邻,且规划条件相相似。虽然热度不高,但东坝地块还是成功出让,据泽龙评地观察,东坝乡东风村1104-613地块是五环外历史上最高销售单价的限竞房。

东坝地块情况,其中打×地块已暂停出让

东坝地块20.55亿底价成交

整体来看,东坝地块社区规模不大,朝阳区东坝乡东风村1104-613用地性质属于R2二类居住用地,用地规模1.6万平方米,地上建筑规模4.5万平方米,容积率2.8;1104-614地块用地性质属于A33基础教育用地,用地规模4000平方米,容积率1.8。

说起地块位置,很多人并不陌生,它与此前被暂停出让的两宗东坝宅地相邻,均位于东五环外,机场第二高速旁。前几年,东坝区域因为较多的楼市供应而引起购房者的关注,区域被炒得比较热,不过,随着整个北京楼市热度下降,东坝市场也趋于平淡,今天成交的地块热度不高,由旭辉+首开+金地联合体以20.55亿元底价摘得,可售住宅综合楼面价为45336元/㎡。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,东坝区域属于朝阳区发展相对滞后的板块,整体交通和配套条件较差,且该地块距离东坝核心板块较远且配套不完善,这是地块不热的原因,不过,地块最大的优势在于其临近在建的地铁三号线,在交通条件上优势明显,或将成为未来新的发展板块。

东坝地块属于限竞房地块,按规定,本次出让宗地中商品住房销售均价不超过 69422 元/平方米,且最高销售单价不得超过 76364 元/平方米。潘浩表示,以当前市场成交价格来看,6.9万的限价低于东坝核心板块1-1.5万/㎡,4.5万的楼面价给开发商预留了利润空间,未来项目入市或将成为新的市场热点。

采育地块溢价3.15亿元

相对于东坝地块的平淡,大兴采育01-0129地块热度略高。

首先,在地块的规划指标方面,采育地块比较有优势,采育01-0129地块的用地规模7.1万平方米,容积率只有1.05,也就是说,采育地块不仅社区面积较大,而且舒适度更高,还配有幼儿园,01-0115地块是托幼用地,用地规模5900平方米。

不过,从位置上看,采育01-0129地块更偏远,位于南路环外,更准确的是紧邻首都环线高速,自驾比较方便,但没有地铁,关键是地块周边配套较差。最终,该地块被首开+路劲联合体拿下,成交价13亿元,比起始价高出3.15亿元,溢价率32%,可售住宅综合楼面价为17414元/㎡。

唯一亮点是距离大兴国际机场比较近,大约30公里。很多人可能会基于机场和低密两个特点衍生出一个想象,比如采育能否成为另一个中央别墅区?在业内人士看来,这种想法只是美好的期待,实际不太可能,一个居住区的发展除了基本条件外,最重要的是人流,尤其是高端客群,背后需要产业的支撑,从采育目前的区域发展看,距离“别墅区”的水平还有相当长的距离。

那么,对于这宗楼面价仅为17414元/㎡的地块,购房者可以有怎样的期待呢?一个很好的参考是此前区域内的产品,以旁边的国誉府项目为例,项目容积率和也为1.05,同样的容积率,国誉府做成了主力户型为152平-240平4居的高端低密产品,目前价格大约3万元/平。

目前进入采育的开发商主要以国企为主,包括城建和住总,这次首开也加入采育的朋友圈。实际上,首开今年在北京土地市场拿地比较频繁,对此,潘浩认为,截止目前,首开为本年度在京第六次以联合的形式取地,超越2019年全年的取地数量,疫情期间国企开发商撑起北京土地市场成交量。

东坝地块周边项目盘点

NO.1?和光尘樾

地址:东五环七棵树桥出口向东1.5千米

开发商:龙湖+首开+保利

产品:220㎡三居、290㎡四居

均价:79800元/㎡

效果图(来源:诸葛找房)

样板间(来源:诸葛找房)

220㎡3室3厅3卫户型图(来源:贝壳找房)

NO.2?恒大华府

地址:东坝中街与单店北街交汇处西北侧

开发商:中国恒大

产品:271㎡四居、338㎡五居

均价:88000元/㎡

效果图(来源:贝壳找房)

样板间

271㎡4室1厅3卫户型图(来源:贝壳找房)

NO.3 保利首开天誉

地址:东五环七棵树路口向东280米

开发商:保利+首开

产品:300㎡两居、350㎡三居等

均价:95000元/㎡

效果图(来源:贝壳找房)

样板间

300㎡2室1厅2卫户型图

采育地块周边项目盘点

NO.1?住总如院

地址:大兴采育镇采华路南端住总·如院售楼处

开发商:住总

产品:住总如院项目为小高层。共780户。绿化率30%。容积率1.05。主力户型为98平-448平3居-4居。

均价:31136元/平(单价) 480万/套(总价)

项目距京沪高速西3公里,同时属于亦庄、通州、新机场三大板块的交汇处,距亦庄仅25公里,副中心、新机场25公里,拥有便利的交通条件。项目周边还分布着首都环线、京沪、京津、京台、六环等高速路,可快速接驳城市,缩短通勤时间。

项目图

样板间

3室2厅2卫1厨户型图

NO.2 兴创荣墅

地址:采育镇育胜街与福源路交叉口西侧350米路南

开发商:兴创

产品:项目为纯别墅社区,容积率仅为1.05,居住舒适度高,独门独院,首创折叠四合院,距离首二机场三站地,机场经济辐射区。

参考均价:37500元/平(单价) 1100万/套(总价)

项目周边商业有火神庙国际商业中心、王府井(600859,股吧)百货、凯德MALL(天宫院)、龙湖时代天街、物美大卖场等,能够满足业主多方位购物需求。

参考均价37500元/平(单价) 1100万/套(总价)

项目图

样板间

户型图

NO.3 北京城建(600266,股吧)宽院国誉府

地址:南北大街北京城建宽院国誉府

开发商:北京城建

参考均价:31000元/平(单价) 350万/套(总价)

产品:项目采用新中式风格,三面宽全通透,目前在售户型为130㎡,总价350万左右。

实景图

样板间

中院户型图

 

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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