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未来4年内 八成房地产开发信用债将到期

2020-05-07 07:53:15 申博登录网址登入 

  如果将散落在市场目光中的房企拟人化,那么主体评级则更像是一张张写满企业信用标识的“身份证”,影响着房企在参与招投标、发债融资、申请资质的方方面面。

    在到期债务压顶,境外债券利率高企,而境内融资要求又更加严苛的现今,这张主体信用凭证有着更加不言而喻的作用。

    Wind数据显示,SW房地产开发信用债到期债务总额为25771.10万亿元,其中2020年和2021年到期的规模分别为4682.15亿元和7449.44亿元,合约到期规模超过1.2万亿元,占总到期规模的47.08%。2022年和2023年到期的信用债占比则为16.55%和16.40%。

    换句话说,未来4年内,有80%的房地产开发信用债即将到期。

数据来源:Wind、观点指数
数据来源:Wind、观点指数

    观点指数以69家上市房企作为样本,测算发现2019年上述房企总有息负债达到68516.38亿元,平均净负债率为84.57%。其中包含33家样本千亿上市房企,2019年总有息负债为50890.1亿元,占总样本企业有息负债的74.27%

    反观房企的偿债能力。如果将样本上市企业缩小到24家,2019年货币现金/短期债务低于1以下的有9家,其中包含1家2019年销售3000亿级房企,5家千亿房企和1家近千亿房企。

    观察房企每1元利息费用有多少倍的经营现金净流量作保障,可以看到高于20倍的有1家,10-20倍的有2家,低于2倍的有11家。有4家企业的现金流量利息保障(经营活动产生的现金流量净额/利息费用)为负数,最低的仅为-33倍,偿债能力较弱。

    债务承压,叠加疫情影响以及全球经济的不稳定因素,融资以舒缓现金压力毫无疑问成为房企的必选项,发行境内或者境外债券成为主要的选择之一。事实证明,国际信用评级较高的房企,其融资成本也会相对较低。

数据来源:Wind、观点指数
数据来源:Wind、观点指数

    观点指数选取不同惠誉主体评级的房企,可以看到,撇除债券年限的轻微影响,2020年至今主体信用评级较高的房企,发债利率也相对较低。

    以碧桂园来说,惠誉主体评级为BBB-,今年1月发行的两笔境外企业债券规模分别为5.5亿美元和4.5亿美元,对应的发债年限为7年和10年,债券利率为5.125%和5.625%。而同为1月发行的阳光100,规模为1.23亿美元的2年期企业债,债券利率为11.5%。

    上述数据很好的说明了,具有评级优势的房企,往往更受资本市场的青睐。但是获得较高的信用“身份证”不是易事。展望未来,如何通过财务管理、现金流平衡以及前瞻性的转型,提高信用表现?对于先行者,要如何保持优势?而对于尚在路上的房企来说,应该怎么找到最适配自己的融资渠道?值得房企思考。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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