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当你还在沿用老一套时,你的房产投资已经失败了一半

2020-05-04 11:10:04 大胡子说房 微信号 
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  2020年,楼市正在发生种种变化。相比过去,风险大于机遇,不确定性大于确定性。

  很多朋友都还抱着老观念来看待房产投资,但市场已经发生了变化,而作为参与到市场里的我们,难道观念不用改变,思维不用升级吗?

  答案是必须的。所以,今天就来带大家更新房产投资三观。

  01

  更新收益观

  为什么大家都那么热衷于投资房产?实在是过去投资房产的收益太高了,北上广深的房价10年翻4/5倍,若是再加上3.3倍的杆杠,直接是去到10-20倍,50万进去,500万出来都只是个合格。

  尤其是2015-2017这三年让大家印象深刻,全国一二三四线城市的房价轮番上涨,随便一个城市涨个50%不成问题。

  大家想想,过去咱们老百姓(603883,股吧)做什么投资有买房那么挣钱?别想了,只有买房。

  如果时光倒流,让你穿越回4年前去买房,你会怎么做?你一定会砸锅卖铁,房子再抵押、信用卡套现,首付贷大胆用等等各种手段。我相信,只要不犯法,你会想尽一切方法筹钱、用光你能用的名额去买房,买N套房。

  是的,4年前你要这么做,你现在身家已经暴涨百倍了。这种方式听起来很激进,但是3年前你完全可以这么干,为什么?

  原因很简单,答案很明显,房价大涨了这么多。也就是说,只要房价能够确定是涨的而且短期内涨幅不少,刚才那种操作就完全派得上用场。

  02

  可现在还能这么做吗?

  首先,我们要清醒认识到的是,过去这种1年或2年房价翻倍的暴涨模式是可遇不可求的,甚至,我很坚定地认为这种暴涨模式在我们有生之年都不会再现了。当然,中国的房价上涨空间远没有结束,只是怎么个涨法而已。

  而如果你还带着这种短期翻倍,滥用杆杠的方式去投资房产,最直接可能导致的结果就是断供,没有资金供楼。更惨的是有可能房价下跌,甚至跌过你的首付额度让你陷入负资产。

  两个原因:1、房价短期暴涨的模式结束,进入慢牛时代;2、城市出现分化,当下的房价会成为一部分城市3-5年甚至更长时间的高峰。一旦你买错,甚至还滥用杆杠,后果将不堪设想。

  所以,楼市新形势下,我们第一个更新的就是收益观。

  错误的收益观是:短期翻倍,滥用杆杠 ;正确的收益观应该是:价值投资,聚沙成塔。

  03

  更新周期观

  因为上一波房价的上涨,培养了不少人的短期炒房思维。很多朋友可能会有这样的想法:今年买房,持有个两三年甚至一两年,然后转手就卖掉。

  你们说,这样实际吗?刚才已经和大家说过,类似15-17年这种房价短期暴涨的机会不会再有。

  这一刻,你要投资房产,全国任何一个城市,如果不抱有至少5年以上的投资周期,我劝你碰都不要碰。为什么?没有这个时间,房价就不会涨到合理的利润。做投资没有合理的利润,难道你赚个10%,甚至不赚钱你就走吗?

  另一方面,现在高投资价值的城市,基本都已经限售。如果你买的是期楼,收楼要1-2年,拿房产证又要1年,不同城市的限售又要2-5年不等,这么一算下来怎么着你都需要5年左右才有资格转手。

  至于那些不限售的城市,拉萨、遵义、菏泽等等,你愿意投资吗?对于没价值的城市,不要说限售影响你的房子转手的时间,就算不限售,打开门让你卖,你也未必卖得出去。

  其实买房要挣钱并不难,选对城市,长期持有。只要你选到一个有价值的城市和项目,放心大胆地持有,时间自然会给你最好的回报。

  所以,楼市新形势下,我们第二个要更新的就是周期观。

  错误的周期观:2-3年转手,快进快出 ;正确的周期观:至少持5年的投资预期。

  04

  更新择城观

  很多人都会陷入这样一个买房路径,自己在哪个城市发展或者自己老家在哪,就买哪里的房子,哪怕已经解决了刚需,以投资的目的再去买房,也还是不管三七二十一,认准了和自己有关联的城市来买。

  所以,房产界也存在88定律,也就是80%的人都会把他们80%的房产集中在一两个城市。

  为什么会出现这种现象呢?一方面,过去大家的房产投资意识不强,只买一套房子的占了大多数,买二套买三套也很少会去思考一个问题,自己所在的城市有投资价值吗?或者反过来说,其他城市会不会比自己所在城市的房产价值更高吗?

  如果你凑巧在一线或强二线发展那还好,哪怕你集中买房,你的房子都是买在了一线或强二线。

  而如果你刚好是在三四线城市生活或发展,然后你的房产都集中买在了三四线,那这个风险就大了。手上的房子越多,风险就越大,等于揣着一堆定时炸弹。

  三四城市的房产价值已经说过很多次,过去这一波房价上涨,最大的幕后推手就是棚改。当前货币置换已经逐步变成实物置换,更关键是2020年棚改要进入尾声。到那个时候,那些人口流出严重的三四线城市房子靠什么支持房价继续往上涨呢?

  不要说你的房子全都投资在三四线不可取,过去5年,哪怕你买深圳和买武汉,这两者的收益差距都很大。所以,跳出自己所在城市,放眼全国去看楼市价值才是正确的买房之道。

  真正合理且长远的择城观,必须要学会跨城投资,不要局限在一城一地。

  所以,楼市新形势下,我们第三个要更新的就是择城观。

  错误的择城观:在哪买哪,熟哪买哪。正确的买房观应该是:跨城投资,选对雪坡。

  何为选对雪坡?巴菲特有一句经典名言:人生就像滚雪球,关键是找到湿湿的雪和长长的坡!

  而我也说,房产投资也是滚雪球,也要找到湿湿的雪和长长的坡。湿湿的雪就是选对城市、选对项目,长长的坡就是通过长期持有来积累高收益。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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