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楼市惨烈一幕!史上最贵单价地王,亏本入市……

2020-04-30 09:12:07 申博登录网址登入 

本文转载自公众号:“楼市参考”

文 | 潮哥

本文为楼市参考团队原创!

拿下地王四年后,上海静安单价地王,终于要入市了。但是入市价格却让人大跌眼镜。

据媒体爆料,4月24日,上海中興路一號正式拿下预售许可,首批入市房源平均单价约12.98万元/平方米。

首次推售228套房源,产品主打100平方米左右小户型房型,50平方米及210平方米户型产品数量均较为有限。

入市价13万元每平米,很高,对我们这些普通人,可以说是高不可攀,但相比于当时的拿地楼面价,低得可怜。

要知道,这个项目的地块,当年可是创下了史上最贵的单价地王,至今无城超越。

它位于上海市静安区中兴路,地铁3、4、8号线环绕,距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里,距离上海火车站的直线距离为两公里。

去外滩、陆家嘴(600663,股吧),也只需半个小时的车程。

周边的配套也非常成熟,有市北中学、宝山路小学,也有第十人民医院和上海市中医院。

2016年,地块被推出,引来群雄逐鹿。

当时的情况是,万科、保利、华润、恒大等18家房企纷纷下场肉搏,激战叫价了400多轮,最终被上海本地房企融信以110.1亿元的价格摘下静安区中兴社区N070202单元两幅地块,楼面价格为10.03万元/平方米,溢价率139%,这个价格刷新了全国的单价地王纪录。

不但创下了纪录,也带热了周边的房价。

当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价为7.5万元/平方米,地王诞生后一下子提到了9万元/平方米,显然周边的项目都想沾沾光。

周边楼面享受到了利好,项目自身却够呛。拿下地王后当年10月份,全国范围内掀起了大调控。

上海也成了调控最严厉的几个城市之一,限购限价限贷限售限商,全来了。

本想着高价卖出的融信,重压之下,扛不住了,当年12月份,便引入万科53.95亿元资本,将中兴路项目49%的股权与操盘权转给后者。

虽然有万科这个资本大鳄入局,但由于限价太严,项目一拖再拖,预售证领取也一延再延。

去年8月份,媒体就爆料,这个项目将以13万元价格入市,亏本卖出,以换取资金回流。

13万元,的确是亏本卖出。要知道,项目的楼面价大概是10万元,扣除15%的自持和5%的保障房之后,可售楼板价达14.27万元/平方米。

再加上建造成本、税费、银行贷款利息等等费用,项目基本需要卖到18万元/平方米方可实现盈利。

着实讽刺,融信当年满怀信心拿下这个地王,本想买个高价狠狠赚一笔,没想到调控当道,最终赔了夫人又折兵。

可见,地王并不是这么好拿的。

当年,除了融信在静安拿下的这个地王之外,全国范围内还诞生了几百个地王。

有人做了统计,2016年地王之年,全国诞生了超350宗总、单价地王,堪称“地王年”。

其中,当年房价领涨全球的合肥诞生了32个,杭州诞生了30个,南京29个,天津28个。

这些地王,大多数要么还在忍痛手持,要么已经亏损甩卖了。

公开资料显示,厦门和上海地王有半数亏损,北京和杭州地王有七成亏损。

如杭州某地王项目,周边房价3.9万,拿地楼面价4.07万,即使首次开盘价为4.95万,也是卖一套,亏一套。

厦门很多拿了地王的开发商,多在亏本甩卖房子,其中包括了万科、融创等知名开发商。

此外,南京的河西地王、合肥的滨湖地王,都是亏本入市。

手持四年的上海静安地王,此时选择亏本入市,也是无奈。原因有二:

1、调控依旧,限价依旧,想要等待限价放开再入市,遥遥无期,只会亏得更惨。

2、今年的房地产市场行情,难有大的起色。

目前中国疫情虽然取得了阶段性胜利,各城市楼市逐渐回暖。但是,回暖也只是相当于一季度,要想回到2016年的成交量已是不可能,即便想回到去年的成交量,也不容易。

因为疫情影响全球之下,包括中国在内的全球各国经济遭受较大影响。我们虽然复工复产了,但海外订单受影响程度较大,经济复苏依旧吃力。

这种背景下,大家的收入下滑(2020年一季度全国居民人均可支配收入8561元,比上年同期名义增长0.8%,扣除价格因素,实际下降3.9%),即便贷款利率下滑,房地产市场成交量也难以大热。

以此来看,融信拿下的静安单价地王,早一点入市,便可以早一点止损,或者说损失得更少一些。

在如今的行情中,少亏便是赚。

包括静安地王在内的诸多地王亏损,意味着什么?本号以为:

1、意味着,管理层对楼市调控的决心没有动摇,且本轮调控周期比想象的要长得多。

尽管受疫情冲击,数十个城市调整了楼市调控政策,但是也只是在红线之内,适当让成交量回暖而已,一旦触碰红线,不是被收回,就是被约谈。

青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店、淮安,均是前车之鉴。

2、冒进拿地的激进模式,已经不符合如今的时代。

2016年地王满天飞,是处在大火大热的牛市中。当时的开放商们想在牛市中赚一笔,即便遇到调控,扛个两三年,只要成功穿越周期,仍会赚到。

但是,从目前的形势来看,调控很有可能长期化,毕竟中心城市,尤其是北上深的房价,太高了。

这打乱了很多房企的计划,让他们吃不了兜着走了。同时也意味着,大涨暴涨的牛市,未来相当一段时间里,很难再上演。

没有大牛,激进拿地,就是找虐。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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