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质造·深度丨大兴拍出单价6.4万元限价房,网友惊呼:好贵

2020-04-30 08:49:09 申博登录网址登入 

  五一小长假之前,北京土拍市场迎来节前最后一次土拍,出让的是两宗大兴西红门宅地,共吸引了新城控股、金茂、首开、电建、龙湖、招商、金融街等房企参加,最终两块地以总价66.8亿元成交,高出底价3.12亿元。

  今天两宗地块有两个共性,一是限价,根据规定,大兴区西红门镇两宗地块中商品住房销售均价不超过 64400 元/平方米,且最高销售单价不得超过 70800 元/平方米;二是两宗地块都是70/90地块,即项目居住建筑规模中套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重需达到 70%以上。

  大兴区、限竞房、70/90,冲着这三个关键词,就可以吸引一大波刚需购房者,然而,最高不超过7万的设定在网上引起了热议,众所周知,最高不超过不仅是限制,更是一种对区域房价的认可,面对这种情况,购房者到底该何去何从?

  

  网友留言截图

  01 最高限价7万,到底贵不贵?

  地块较小的西红门镇B1-05-(2) 地块,建筑控制规模75553平方米,地块较大的西红门镇B1-05-(3)地块,建筑控制规模94672平方米。在规划指标上,两宗地块基本一样:容积率2.1,建筑密度30%,绿地率30%,加上按照70/90限竞房打造,两项目面对的基本是刚需和刚改客群。

  虽然面对的是刚需和刚改人群,但网友普遍认为,最高限价7万已经很高,本着售价主要受地段影响的逻辑,先来看看今天两宗宅地的位置情况。

  西红门两地块位于北京南四环外,距离地铁4号线西红门站仅2公里,配套成熟,距离西红门宜家也只有15分钟共享单车的距离,可见地块十分优越。不仅如此,西红门板块周边没有太多的项目供应,属于楼市真空状态,因此该地块的推出可遇不可求。

  

  近年来北京出让的地块大多位于五环和六环,很少出现距离城中心较近的地块,上一次大概还要追溯到去年9月成交的石榴庄地块,不过,那是一宗纯商品房地块,无论是产品逻辑还是小说逻辑都与西红门地块不同。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,现在大家的购房逻辑,更多是总价逻辑,而不是单价逻辑,首付比例提高之后,购房者主要考虑自己的支付能力以及月供的还款能力,跟手里资金和未来支付能力是不是足以匹配。

  “7万单价是最高价,实际项目均价是6.4万左右,如果开发商做一些中小户型,一套小三居基本上在500万左右,在北京四环外还是相对具有一定的竞争力,开发商也是看到区域和总价能够获得市场认可。”

  02 新城和龙湖能否上演一场“厮杀”?

  拍结果显示,小地块最终由新城控股以29.4亿元成交,高出底价2亿元,溢价率7.38%,可售住宅楼面价为38913元/㎡;大地块最终由龙湖首开联合体以37.4亿元成交,高出底价1.1亿元,溢价率3.03%,可售住宅楼面价为39505元/㎡。

  无论是规划条件还是楼面价,两地块都比较相似,在未来产品开发商,新城控股和龙湖首开是否会形成直接竞争关系?

  答案是不一定。

  郭毅认为,从未来两个项目的去化来说,开发商可能更多要考虑自身的产品配比,到底做什么样的户型面积段,能够为项目搭载什么样的资源,究竟是靠产品为项目做加法,还是在价格上做减法,基于不同维度的逻辑,开发商有很多种组合选择的方式,所以两个项目未必是直面的竞争关系。

  接下来说说开发商,其实,新城控股在北京市场上鲜少有项目,贝壳研究院数据显示,西红门限竞房地块是新城控股在北京的第三个地块,新城控股近三年主要布局在二线及三四线城市,在一线城市取地极少。

  “在整体业绩目标收缩的情况下新城控股再次在北京取地,可见在全国新房市场面临收缩压力的情况下,仍然对一线城市尤其是北京的市场看好。”

  至于首开龙湖,一直是北京市场的常客,西红门地块是这对老搭档继天琅之后第二个大兴项目,一位业内资深人士对和讯房产表示,西红门地块将由龙湖操盘。

  贝壳研究院认为,首开和龙湖在资源偏重、项目管理、以及产品设计上进行优势互补,可以减少投资成本,谋求更大的项目利润率水平。

  03 限竞房供应新趋势

  据和讯房产统计,截至目前,北京总计出让了7宗限竞房地块,不过,此前朝阳东坝限竞房地块由于无人参拍已经流拍。

  2020年以来北京限竞房成交一览表

  

  数据来源:北京国土资源局,由和讯房产整理

  很多人认为,北京限竞房供地可能会越来越少,因为从供应频率上来看,2020年的限竞房市场相比此前确实大幅减少,不过,这并不能说明限竞房供应就一定会减少,实际上,北京土地市场始终处于动态调整中,整体上还是要保证市场的平稳运行。

  “从限竞房的供应来看,一个明显的趋势是不空挡。”郭毅认为,过去限价房供应压力比较大,现在已经做了调整,限竞房库存压力大的板块现在基本不太供应限竞房,甚至不供应住宅用地,但此前没有供应的空白板块,还是会根据情况供应限竞房。

  “朝阳东坝、昌平东小口、大兴西红门都是之前没有供应限竞房项目的板块,限竞房项目有助于维持市场价格的稳定,此外,供应限竞房也是为了满足地缘性刚需刚改人群的置业需要。”

  周边项目盘点

  NO.1 鸿坤·林语墅

  开发商:鸿坤地产

  产品:380㎡ 4室2厅4卫

  均价:83000元/㎡

  

  实景图

  

  样板间(来源:贝壳找房)

  

  380㎡ 4室2厅4卫户型图(来源:贝壳找房)

  NO.2 泰禾·金府大院

  开发商:泰禾集团

  产品:362㎡4室2厅4卫、504㎡4室2厅4卫

  均价:75000元/㎡

  

  实景图(来源:贝壳找房)

  

  样板间(来源:贝壳找房)

  

  362㎡4室2厅4卫上叠户型图(来源:贝壳找房)

  NO.3 中粮天恒天悦壹号

  开发商:中粮地产

  产品:126㎡-130㎡4室2厅2卫、138㎡4室2厅3卫

  均价:82000元/㎡

  

  实景图(来源:贝壳找房)

  

  样板间(来源:贝壳找房)

  

  126㎡4室2厅2卫户型图(来源:贝壳找房)

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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