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环京楼市暗流 | 北三县踩盘手记:“潜规则”撕开了一道口子

2020-04-29 09:17:18 申博登录网址登入 
每过一段时间,北三县楼市就会传出一些动静,除了自媒体上各种真假难辨的小道消息,无外乎是房价上涨或政策放开。
环京楼市暗流 | 北三县踩盘手记:“潜规则”撕开了一道口子

  每过一段时间,北三县楼市就会传出一些动静,除了自媒体上各种真假难辨的小道消息,无外乎是房价上涨或政策放开。

  实际上,自2017年限购以来,北三县楼市每年都会上演一波小规模的热销行情,虽然顶着全国最严限购的帽子,但当地开发商要生存,在操作上就难免撕开一道口子,这似乎渐渐成为一种“潜规则”。

  2020年疫情黑天鹅突袭,这道口子再次出现:北京社保能在燕郊买房,购买大厂住宅也可以通过一些渠道解决购房资质。用当地开发商的话来说,市场允许一定程度上的局部放量,但不能整体火爆。

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  燕郊楼市悄悄升温

  “感觉热度还可以,来看房的人络绎不绝。”一位来燕郊看房的购房者感觉市场正在回暖,他表示很多人可能没有别的投资渠道,于是又把目光转移到房产上。

  “最近每天基本都在带客户看房,人都是从北京过来的,有的同事本月已经成交4、5套了。”李莉在北三县工作十多年,是一名销售,据她介绍,市场是从4月开始变暖的,因为疫情影响,3月不能到公司上班,那时候客户不多,一般有客户才出来带看,进入4月他们正式上班。

  据李莉介绍,现在楼市热度较高的是燕郊,热门楼盘有些已经没有小户型房源,比如天洋城四代,该项目单价2万,是燕郊南部性价比最高的房源,此前25号楼高层开盘售罄,后来又开一栋,也卖完了,现在只剩下160多平米的户型,总价300多万,因为价格比较高所以去化较慢。

  北京中原的统计数据显示,2020年一季度,燕郊住宅市场环比量价齐升,成交套数环比上涨了170%,成交均价为2.05万/平米,环比上涨了11%。燕郊住宅的成交金额为9.87亿元,环比上涨了237%。

  相对于燕郊楼市的热度,大厂和香河显得有些平静。来自大厂的置业顾问赵龙透露,目前市场还没什么变化,有些不限购商住项目人一直挺多,主要是因为有需求。“疫情期间,很多在北京工作的人不会考虑出城,担心健康码的识别问题。”

  至于香河,可以说是北三县里热度最低的区域,楼市并没有明显起伏,比年前略好一点。据当地销售介绍,来看房的人一直稀稀拉拉,成交也断断续续,一个项目年前每周能卖10套的话,现在可以成交13套左右。

环京楼市暗流 | 北三县踩盘手记:“潜规则”撕开了一道口子

  北京社保可买燕郊新房?

  楼市热度差异背后是政策弹性。

  表面上,北三县实行的仍然是2017年的限购政策,即非本地户籍居民家庭需要提供当地3年以上纳税证明或社保证明,补缴的纳税证明或社保不得作为购房有效凭证。但实际上,燕郊、大厂、香河的楼市政策都已经悄悄的出现松动。

对于燕郊楼市升温的原因,李莉直言主要是因为限购暗地里放开了,有北京社保就可以买房,很多之前没有资质的购房者突然符合购房条件。另外,去年底北京地铁22号线重新做了规划,在燕郊设有3站地,距离地铁比较近的项目都会受到关注。

环京楼市暗流 | 北三县踩盘手记:“潜规则”撕开了一道口子

  对于燕郊楼市升温的原因,李莉直言主要是因为限购暗地里放开了,有北京社保就可以买房,很多之前没有资质的购房者突然符合购房条件。另外,去年底北京地铁22号线重新做了规划,在燕郊设有3站地,距离地铁比较近的项目都会受到关注。

  “现在这个机会比较好,有北京社保就可以买房,都睁一只眼闭一只眼。” 至于如何选择,李莉表示有条件肯定都选燕郊,首付够就可以买,燕郊南城发展挺好的,未来发展潜力大,做地铁去北京。

  实际上,燕郊的松绑政策并没有确切消息。上述开发商表示,当前针对外地人的政策还不明朗,燕郊新房在实操上是“北京社保可以买房”,但不能宣传,开发商都是“偷偷摸摸”的。

  相对于燕郊执行的“楼市政策”,大厂和香河不仅明面上处于限购状态,实际上也需要较复杂的操作才能获得资质。

  据赵龙介绍,大厂去年还不能给办购房资质,但今年4月出现松动,现在可以找“渠道”办理资质,不过购房者要自费10万元,多少还是存在一点风险。 “我现在还没给客户办过,作为销售要承担责任,很多购房者想等就等一等。”

  按照原来的政策,如果没有大厂的购房资质,购房者想买房就必须全款,以大厂潮白河孔雀城为例,单价17800元/平方米,最小户型88平米,总房款约157万,这个价格如果在北京贷款买首套房,差不多可以购买一套500万总价的住宅,可以说,大厂楼市几乎完全受制于限购条件。

  一位在北三县有项目的负责人告诉90度地产,北京社保只是一个幌子,甚至没有北京社保也行,也可以通过补缴当地社保的方式来解决资质问题,然后交定金,签合同付首付,最后完成网签。

环京楼市暗流 | 北三县踩盘手记:“潜规则”撕开了一道口子

  未来政策会进一步宽松?

  2020年已经是北三县楼市限购的第四年,当我们在谈论北三县楼市的时候,除了房价和限购政策,我们更应该关注北三县楼市未来的市场空间如何?

  根据燕郊高新区管委会2019的数据显示:燕郊总人口90万,远远超过一个城镇所能承载的人口。中指院数据显示,燕郊2017年和2019年都是零供地,只有2018年出让了11宗地块,建面约97万平,而大厂和香河在过去三年总供应量分别为126.6万平和369万平。

  大厂和香河的房地产市场不像燕郊那样过度开发,土地供应空间比较大,而且楼面价有上升趋势。中指院数据显示,2020年至今,香河已经出让5宗地,成交楼面均价2408元/㎡,创下了2017年以来的新高;大厂出让了2宗地,成交楼面价5997元/㎡,比去年高出2378元/㎡。

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(责任编辑:徐帅 )
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