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数说住宅 | 三四线城市撑起地市“半边天”,长三角和粤港澳可重点关注

2020-04-28 08:32:42 申博登录网址登入  琉璃

阳春已过,立夏将至,中国房地产市场,除了局部地区的躁动,并未迎来全面的回暖。在新冠全球扩散的背景下,经济衰退的悲观预期蔓延,房地产也没能幸免。2018年某头部房企提出的“活下去”,到了2020年变成了特别真实的存在。

举步维艰的2020,如何洞见住宅产业的未来走势?房地产企业在住宅开发领域,会面临哪些可能性?和讯网联合赛迪顾问,发布《2020中国住宅地产产业创新与投资趋势报告》。本文仅提供报告核心观点,完整报告请扫描文末二维码,前往百度网盘下载。

需求篇:住宅销售逆势增长成交均价逐年上涨

住宅地产主要满足的是人们的居住需求,在所有物业类别里,刚需属性最强。因此,从需求端来看,在写字楼和商铺销售面积、金额均同比下降的背景下,2019年全国住宅销售面积依然实现了同比1.5%的微增。赛迪顾问推测,增长的原因主要来自于西部地区城镇化进程不断推进带来的新增需求。

2019年中国住宅面积供求情况

数据来源:国家统计局,赛迪顾问整理

从价格端来看,2019年1-12月40个大中城市新建商品住宅成交均价为16099元/㎡,同比上涨15.16%。需要注意的是,整体价格的小幅上涨,主要是受区域结构性影响,成交回归一二线所致。

其中,深圳销售均价居首,达55749元/㎡,上海54075元/㎡紧随其后,仅沈阳、长春、长沙等9个城市销售均价均低于10000元/㎡。从价格同比走势来看,40个大中城市中有37个城市销售均价同比增长,无锡领衔的7个城市价格涨幅在20%以上;郑州、福州、宁波3个城市销售均价低于去年同期,降幅分别是2.81%、3.96%、22.59%。

2019年中国新建住宅销售价格情况

数据来源:wind,赛迪顾问整理

产品篇:主业聚焦产品力提升多元化扩张趋于理性

2019年,房地产市场的一个重要变化是:产品主义回归。越来越多的住宅地产企业,通过成立研究院、修订产品战略等途径塑造核心竞争力。比如:

阳光城成立绿色智慧家研究院,计划将“绿色智慧家”打造成其核心竞争力,并通过“绿色智慧家”战略树立品质标杆;

金科发布产品新内核“生命建筑”,通过3大特征体、9大技术单元、25个技术模块及189项具体技术措施系统性构建精工产品,开创美好人居新时代;

首创置业发布“首创制造2020”战略,通过精准研发、精材实料、精细营造、精美交付等四“精”运行为客户打造有品质的生活……

当前,住宅地产市场逐渐趋于理性。相关企业在聚焦主业发展的同时,可以通过收并购等途径延伸产业链,以便进一步提升核心竞争力。从行业龙头的布局战略看,物业、长租公寓、商业地产、文旅地产、养老地产等将成为重点关注方向。但是,企业在实施多元化战略时,应避免盲目横向扩张。

典型住宅企业多元化战略布局情况

数据来源:企业官网,赛迪顾问整理

地域篇:五大城市群仍是核心区域中西部核心城市潜力大

粤港澳、长三角、京津冀、长江中游和成渝城市群这五大城市群,是我国人口密度最高、最具经济活力的地区,随着未来城市发展红利进一步释放,将为住宅地产市场带来巨大的空间。特别是具备区域规划利好和人才吸引力的长三角和粤港澳,可以重点关注。

2019年长三角及粤港澳城市群拿地情况

数据来源:赛迪顾问整理

此外,考虑到核心城市群中的一二线城市供地有限,也可重点关注有产业支撑的三四线城市,如长三角一体化和粤港澳大湾区内的卫星城市,这类城市依然享有重点城市群的红利,但是,要警惕前期地价非理性上涨和人口流失严重的三四线城市。

中西部的核心城市,有可能成为未来住宅产业的新增长极。2019年,住宅地产企业在中西部拿地建面占比高达38%。中西部地区的中心城市如武汉、重庆等有较大潜能,这类中心城市发展较快,在产业、人口规模、经济体量等方面已经形成了一定优势。

此外,近年来随着城镇化水平的快速提升以及改善项目的不断推出,部分三四线城市的刚需和改善需求不断增长,也为房地产市场提供了重要支撑。

2019年住宅地产企业城市拿地建面分布

数据来源:赛迪顾问整理

融资篇:融资总量大幅下滑头部聚集效应明显

2019年,住宅地产企业融资总额为14494亿元,同比增加5.5%。仅从数据来看,是近三年来的最高点,但实际上是企业紧抓2019年一季度窗口期融资,融资扎堆导致的结果。从第二季度开始,房地产迎来了严峻的融资调控期:在此后的数月里,融资收紧政策频出,对开发贷、经外债等融资方式进一步的限制,导致融资环境持续收紧。

2017-2019年中国住宅地产行业融资总量

数据来源:企业公告,赛迪顾问整理

“融资难”,成了2019年房企共同面临的问题。统计显示,2019年,住宅地产行业的融资数量为154件,相较于2018年的231件和2017年的273件出现大幅下滑,除C、D轮数量增加以外,其他轮次的投融资案例数量则均出现一定程度的下降。

2017-2019年中国住宅地产行业投融资轮次情况

数据来源:IT桔子,赛迪顾问整理

在金融监管收紧的背景下,住宅地产企业的融资能力,也出现了“强者恒强”的局面。2019年,恒大集团以644.26亿元的融资金额占据榜首。碧桂园、富力地产和融信集团的融资金额也超过250亿元。其中,碧桂园、富力地产发行的海外债单笔金额分别90.6亿元、70.2亿元,位居单笔发债规模的第2位和第6位。

2019年中国住宅地产企业融资规模TOP10

数据来源:wind,赛迪顾问整理

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(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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