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房价上涨的核心逻辑,都在这里了

2020-04-28 08:30:00 大胡子说房 微信号 
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如何判断一个地方的房价涨跌?在房产界流传着这么一句耳熟能详的话:短期看政策,中期看土地,长期看人口。

按此说法,人口的多寡、人口流入的正负,就是决定一个城市房价涨跌的最根本原因。

如此,我们做房产配置,去买那些人口多,人口持续流入的城市就好了?

实际上,长期看人口,看似简单的5个字,里面隐藏着很多的细节和门道。

人口越多的城市,越值得买吗?

如是这样,中国最值得买房的城市,应该是重庆,而不是北上深广。重庆的人口达到3102万,当之无愧的中国城市人口之王。

但是,大家不要忽略了,重庆的面积达到8.24万平方公里,比海南加上台湾的面积还要大出一个宁波的面积,而宁夏省的面积也不过是6.64万平方公里。

实际上,重庆城区的人口是1508万,全国城区人口排第三。其中,9大主城区人口仅为875万。

可想而知,重庆的人口密度实际上是很低的。

和重庆类似的,还有一个城市——江西赣州。2019年GDP是3474亿,排全省第2。人口981万,全省排第1,全国排前20。赣州人民是不是很兴奋?

同时,2021年底赣深高铁又要开通,赣州人民对赣州房价继续上涨是不是很自信?可你知道,赣州的面积有多大吗?39379平方公里,占江西省总面积的近五分之一,比36193平方公里的台湾省还大。

光看一个城市人口总量是不够的,还得看这个城市面积有多大。

而还有一些城市,比如河南南阳,人口1003万。山东临沂,1125万人,人口也是绝对排在全国前20。按照人口多寡决定房价论,那这两个城市房产应该很有价值。

但是这里会存在两个问题。一方面,这个城市的总人口很多,但是城区人口并不多,更多人口分布在郊县。比如山东临沂,建成区人口300万不到,800万多人分布在郊县。

另一方面,虽说人口不少,但常住人口却要少于户籍人口,那说明什么?说明人口是流失的。

比如河南周口,2018年户籍人口有1149万,但常住人口只有882万,人口净流失266.9万,人口流失总数排全国第二。

光看一个城市人口总量是不够的,还得看这个城市城区人口有多少,人口是净流入还是净流失。

人口越少的城市,就越没有购买价值吗?

如果答案是肯定的话,那么有这么典型的三个城市:厦门、珠海、三亚,说不通啊?

是的,这三个城市的房价不仅很高,都排在全国前10,在过去10年的房产投资回报率也很高。

截止2020年3月,厦门新房房价35886元/㎡,排全国第4。三亚新房房价35118元/㎡,排全国第5。珠海新房房价26182元/㎡,排全国第8。

而厦门的人口是429万,珠海的人口是202万,三亚的人口更少,63万。这些城市,人口排名在全国前100名都排不上,那为何他们的房价能够排在全国前10?

人口的多寡只是一个总量指标,关键还要看人口密度。珠海、厦门的人口密度都能排在全国前20,尤其是厦门,人口密度达到2054人/k㎡,妥妥的全国前10。

一个城市整体的人口密度还不能最精准的说明问题,深入点我们还要看建成区的人口密度。

以厦门举例,厦门新房房价均价是3.59万/㎡,但是岛内新房平均价格去到5.5万/㎡以上。

4月22日,上海泰鸣(99%概率是中骏集团马甲)以103.55亿竞得思明区一块地,折合楼面价50598.5元/㎡,溢价率43.8%。这是厦门首个破百亿的地块,同时也是刷新了厦门总价和单价的地块。

周边房价5-6万/㎡,而楼面价就去到了5万。显然,开发商对厦门岛内未来房价的预期非常高!

什么原因,让厦门岛内房价居高不下?又能让开发商对厦门岛未来房价如此有信心?

岛内的人口密度。厦门岛有思明和湖里两个区,158平方公里的面积占厦门总面积不到十分之一,却聚集了厦门一半的人口。

同时,再加上岛内有着厦门最完善的配套设施,最好的医疗和教育资源,最舒服的居住环境,使得厦门、乃至全福建的高净值人群都想在岛内拥有一套房子。

有人口流入,一定会对房价上涨起作用吗?

房价上涨长期看人口,除了看人口的总数,还看人口是流入,还是流出。

这是2019年,中国人口净流入最多的十座城市。

杭州人口流入55.4,排全国第一,哪怕受疫情影响,当下的楼市依旧火热。

从18年人口净流入第一宝座跌落到19年第二名的深圳,19年人口流入41.22万,当下深圳楼市西部重点板块也相当火热,导致深圳才刚刚经历过一场:房抵经营贷的内部自查,自查后又没有发现房抵经营贷流入楼市的运动!

人口流入越多就一定会导致房价上涨吗?不一定,比如人口净流入排第3的广州,当下的楼市其实是比较疲软的。

实际上,人口流入只是一个房价上涨的基础,流入的人口一定能买得起房吗?不一定,所以还得看流入人口的质量。因为不同类型城市,房价上涨对人口质量的要求不一样。

换句话说:不同类型的城市,房价是由不同人群决定的。

一线城市房价,由高净值人群决定

按照房价收入比,最不值得买房的城市就是一线城市,为何?因为房价收入比基本都是全国最高,已经大大偏离了国际上制定的,房价收入比在3-6倍的合理区间。

深圳的房价收入比全国最高,达到35.2,什么意思?意味着深圳一个普通家庭不吃不喝需要35.2年才能在深圳买得起房子。

照这个情况,深圳的房价早就应该大跌了?为何却是越涨越高。

很明显,深圳的房产和普通人没有半毛钱关系,深圳的房价是靠高净值人群给买起来的。

只要深圳的高净值人群够多,而且这批人群还在不断的增多,房价就还会继续上涨。

深圳房产的供需矛盾非常激烈,真正的商品房只有185万套,也是全国住房自有率最低的城市,住房自有率只有34%。

而很明显的,在四大一线城市中,广州房价是最低的,3.26万/㎡。很多人说,因为广州有很多外围区域,比如南沙、增城和从化等,外围区域的成交价拉低了整体均价,看似很有道理。

但实际上,北京上海难道就没有外围区吗?北京的外围区不比广州少。

说白了,还是因为广州的房价天花板太低。

其次,广州的房价上涨反应是四大一线城市中最慢的。

以15年开启的这波房价上涨来看,深圳是全国领头羊,15年4月最先启动上涨。紧接着是15年底、16年初北京上海启动上涨,而广州悠哉悠哉的,到16年年底才反应过来,房价上涨的反应速度比南京、合肥还慢。

相比其他三个一线,广州的房价不仅最低,上涨的速度又是最慢,什么原因?

问题就出在这里,因为一线城市的房价,是由高净值人群的购买力和数量决定的。

广州的城市资金总量(金融本外币存款)要比北上深低得多。其中,北京17.7万亿的资金总量,是广州6.18万亿的近3倍。而深圳9万亿的资金总量,比广州多出一个武汉的资金总量。

同时,广州高净值人群的人数也明显比北上深要少。

根据2019年胡润财富报告,“高净值家庭”的标准是拥有千万人民币资产的家庭,全国(含香港、澳门、台湾)数量达到198万户;

通过高净值家庭城市榜单可看出,北京的高净值家庭数是广州的4倍,深圳也要比广州多出近6100户。

二线城市房价,由中产阶级决定

二线城市,高净值人群相比一线城市就要少得多了,从上面那张城市资金总量表就能判断得出来。

真正托起二线城市房价的,是那批比高净值人群资金实力要差些,但是比普通人群资金收入又要强很多的中产阶级。以家庭为单位,我们称之为中产家庭。

根据2019年胡润财富报告标准,“中产家庭”标准是资产300万,中国大陆中产家庭有3320万户。“富裕家庭“的标准是资产600万,数量是392万户。

一个城市的中产家庭或富裕家庭越多,这个城市的房价大概率就会更贵。

(红框处的数字为600万人民币资产家庭数量)

以江苏举例,江苏各城的房价高低,基本上和600万人民币资产家庭的数量多少成正比。

所以,你千万别幻想哪一天成都、武汉的房价会超过北京、上海。除非是城市格局发生大洗牌,产业和人口发生大迁徙,不然这是一个零概率的事情。

在此逻辑下,二线城市的房价天花板是非常明显的。

比如重庆的房价均价是1.28万/㎡,二手房最贵也不过是2-3万/㎡,最贵项目单价是平均房价的2.65倍,差距不会太大。

长沙的新房均价是1.1万/㎡,二手房房价最贵也不过是在2-2.7万/㎡之间,最贵项目单价是平均房价的2.5倍,差距也不大。

而一线城市最贵的房价相比城市房产均价,至少是3倍以上。

我们做过一个调查,针对二线城市部分项目的房价涨幅做了统计。过去几年房价涨幅最好的,实际上是那些偏刚需的项目。而那些豪宅项目,大面积高单价的项目,实际涨得并不好。

很明显,因为高净值人群不多,豪宅得到的支撑比较乏力。

所以,投资二线城市,千万别碰那些高总价的房产。超过1000万总价以上,除了在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门、苏州等这些城市,其他城市就很难再有流动性,买了你会睡不着觉。

三四线城市房价,由大部分老百姓(603883,股吧)决定

同样是房子,同样是钢筋水泥建造,为何三四线城市的房价要比一二线城市便宜那么多。同等面积下,用韶关武江区最好地段的10套房子,换不到深圳南山区最好地段的1套房子。

根本原因就是三四线城市大部分处在城市生态链的底端,创造财富的能力也是处在底端,收入要比一二线城市的低很多。

三四线城市的房价未来还要持续上涨,要求不高,就看普通买房者多不多。

而问题就恰恰出在这里。一方面,大部分三四线城市的居民都是以当地人为主,当地人有个特点:房子不管好坏,但至少有房住。这就导致了他们没有太大的买房需求,或者买房需求并不迫切。

另一方面,三四线城市的人口以本地人口为主也就算了,而更惨的是,这些人口还在流失,而流失的那一部分,很多都是那些年轻而富有创造力的劳动力。

所以,为何我一直强调,大部分三四线城市的房子买来住就好了,千万不要买来投资。

说白了,三四线城市的房价上涨,对人口的要求最低,只需要有足够多人就行了。

但恰恰就连这一点,很多三四线都满足不了。因为他的人口是流失的,那未来的房价还能涨多少呢?房子又能转手卖给谁呢?

为何17-19年,很多三四线城市房价涨幅却不少呢?

是的,过去这一波房价上涨,很多三四线城市的房价都翻倍了。

最核心的三点原因

1、棚户改造,以当地居民为主的三四线城市,当地居民没有买房需求怎么办?拆了你的房子,赔钱不赔房,你说你买不买房?

2、一些从一二线城市涌入的热钱投资三四城市房产,炒高三四线城市的房价。

3、发起一场由村、镇向县市买房的运动。一方面是村镇人民自发行为,因为很多村民有钱了,想去城里享受更好的教育、医疗配套。另一方面,在补贴之下形成之羊群效应,针对村民进城买房,当地政府给予一定补贴,隔壁老王,东头老陈都去买了?你要不要去?

但是,成也萧何,败也萧何。过去房价上涨的原因,恰恰就是当下房价下跌或滞涨的原因。

2020年,全国将迎来棚改收官之年,未来将会以老旧小区改造为主。而一二线城市的热钱,在没有更好赚钱效益下,一定不会再流入到三四线来买房。最后,过去那么多年的村、镇向县市买房的运动,人数已经消耗得差不多了?再到哪里去找人呢?

城市的繁华与衰败,房价的上涨与下跌,归根结底还是人口在起着决定性的作用。

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以上为正文,来自大胡子李俊怀

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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