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过去半年,二手楼市里的真实与残酷

2019-06-27 08:16:44 申博登录网址登入  真叫卢俊
 
  时间过得很快,马上2019年就要完整的过去一半了,不知道这半年以来各位的目标是否有达成。但是有一些数据已经开始慢慢的对外披露了,其中有一份我觉得特别重要,就是贝壳研究院总结的自己布局城市的二手房数据

  为什么很重要,因为如今楼市里只有二手房的数据是真实的,而且能够客观反正真正用户的心态。

  另外更加重要的是,随着行业的持续推进,越来越多的城市的二手房成交比重开始上升,如今已经不再是只有北上广深拥有房地产数据

  这说明楼市进入到下半场,也说明我们越来越多可以通过用户的决策习惯去窥视真实的楼市

  2019年这半年,有越来越多的人选择成为接盘侠购买了二手房,在这样的接盘的过程,我们似乎可以窥视出市场的起伏跌宕

  我摘录了一些数据,和大家聊聊我的观点

  备注:重点14城分别为:北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、大连(楼盘)、天津(楼盘)、济南(楼盘)、青岛(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)、西安(楼盘)、长沙(楼盘)、成都、重庆(楼盘)、杭州(楼盘),基本代表了真实的一二线楼市

  01

  对于市场好不好,很多数据都是不精准的,一手房受供应结构的影响比较大,二手房的成交价格因为有做低合同的可能也不够客观,但是有2个关键数据可以窥视,第一个就是房源的挂牌周期,第二个是房东的溢价空间

  这一块因为贝壳在线下和用户实际接触,所以这些数据显得更加的真实和珍贵

过去半年,二手楼市里的真实与残酷
  可以看到,说检测的14个重点城市,几乎所有城市的二手房都比去年年底的时候要好,几乎所有的成交周期都在降低

  特别是上海、深圳、长沙、重庆这四个城市,成交周期压缩了10天左右,这样的天数减少在我的眼里市场的需求量应该有提升20%以上才会有这样的反馈

  而且2018年的年底也不是这两年来楼市最艰难的时候,所以换句话来说,整个赛道在越来越好越来越好

  另外这边值得注意的是,基本上一二线城市除了北京之外,二手房都要做好一个半月到两个月的时间,如果你是房东,这个时间准备要留好

  然后再来看看议价空间,这个房东和购买者的心理战之间,可以窥视出大家的心态

首先第一点,如今的二手房市场依然可以溢价,诚心的买房客,只要你的条件足够好,是具备和房东谈判压价的可能
  首先第一点,如今的二手房市场依然可以溢价,诚心的买房客,只要你的条件足够好,是具备和房东谈判压价的可能

  但是同样也可以看出,这样的窗口期正在慢慢关闭,伴随着市场的回暖,房东可以议价的空间也开始降低

  所以如今你是诚心买房客,做好压价4%的准备,但是也不适宜做持久战的准备,看到合适也要快速出手,因为房东的心态每天都在变,如果有好的房子也要果断

  这背后是什么原因呢,我们来看下这个

过去半年,二手楼市里的真实与残酷
  蓝色块状的是新增房源的速度,两条线是新增客户的速度和新增带看客户的速度,有一个很明显的对比就是,如今市场上客户的增长速度要大于房源的增长速度

  所以不论成交数据如何,对于房东的心理感知就是:明显来看房的人多了,以及明显诚意的客户多了

  所以正是这两侧的对比,使得整个市场的热度开始回暖

  注意,这个回暖并非是反弹,因为如今还是买方市场,用户还有谈判议价的空间,但是相比较2018年,已经好了很多了

  02

  那这几个核心城市,整体的成交量到底怎么样了,我们再来看一下

其实和很多人感知的一样,2019年的3月是整个市场成交量回暖的一个月份,虽然说有过年期间累积的一年,但是同比来看这样的数据依然不逊色。而且到了后面三个月,虽然有点下滑但是也算是稳住了
  其实和很多人感知的一样,2019年的3月是整个市场成交量回暖的一个月份,虽然说有过年期间累积的一年,但是同比来看这样的数据依然不逊色。而且到了后面三个月,虽然有点下滑但是也算是稳住了

  还是差不多的结论,比2018年同期要好,既然要好,就说明楼市已经过去了最艰难的时刻

  那房价的话,其实看成交价没有意义,因为不同程度的失真程度不一样,但是我们可以看下挂牌价

我们大概可以通过这个数据是窥视一个城市二手房的平均房价,其实可以很明显的可以看到,深圳北京的二手房是真的贵,二手房也贵,要到6万了,上海目前还到不了5万这个单价
  我们大概可以通过这个数据是窥视一个城市二手房的平均房价,其实可以很明显的可以看到,深圳北京的二手房是真的贵,二手房也贵,要到6万了,上海目前还到不了5万这个单价

  然后杭州可以看出是除了一线城市之外最贵的城市了,这个不得不服啊且不说城市发展怎么样,这两年杭州楼市的发展也妥妥的把杭州房价往一线城市去冲啊

  最后特别值得注意但是,关于环比涨幅,上海是唯一一个二手房挂牌价格开始提升的,虽然提升的不多,但是确实在发展

  一边挂牌在提升,一边议价空间在减少,各位可以猜测出上海二手房的房价波动情况。

  当然某种程度上也在说明上海楼市应该是几个城市里率先比较彻底摆脱楼市低迷的这个状态了,几乎所有维度的数据都是利好的

  另外还有一个非常重要的数据我想和大家分享,就是如今的二手房市场,到底大家买的都是什么样的产品

这是平均成交的套均面积
这是平均成交的套均面积

  不知道发现了没有,平均每个人的买房面积都是在套均80平米以上

  这个在一手房市场里很正常,但是在二手房里绝对不正常。

  在刚需垄断的成交结构里,很多城市大量的成交比重都集中在老破小,成交面积在60平米左右

  而2019年全面的数据都提升到了80平米以上,这说明市场里有两件事正在发生,第一置换需求成为绝对的主流,第二哪怕在二手房用户也在考虑次新房类产品,老破小正在以比我们想象更快的速度被抛弃

  这是市场折射的真实数据,所以对于各位如今买的产品,我想大家要想一下,未来这样的产品还会不会被市场所接受

  03

  好了,说了那么多一二线城市的表现,整体的数据还是比较利好的。但是不少人还是会关心三四线城市,数据的表象又是怎么样呢

三四线城市的样本更多,但是正如之前所说,三四线尚未有二手房,更多的还是集中在一手房的数据
三四线城市的样本更多,但是正如之前所说,三四线尚未有二手房,更多的还是集中在一手房的数据

  我们都知道,2018年中国楼市成交到了15万亿,又破纪录了,核心其实就是三四线城市爆棚,贡献了绝大部分数值

  那么到了2019年,可以很明显的看到开始乏力了,成交下滑的明显

  在一二线还没有彻底回暖的时候,三四线开始冷下来了,所以在这样的趋势下整盘想要实现2018年的数字可能是越来越来了

  而且这样的迹象在2018年的最后一个月就开始反应出来,这也直接折射到很多房企2019年的1月的数据开始就不好看,归根到底是这样的

  我们再来细分看下城市,你会看到更加分裂的场景

从这个数据或许你会看到,三四线城市真的不稳定,不论是下滑超过50%的还是增长超过200%,其实这样的波动都会让人觉得有点不安
  从这个数据或许你会看到,三四线城市真的不稳定,不论是下滑超过50%的还是增长超过200%,其实这样的波动都会让人觉得有点不安

  但是这样的情况也恰巧说明了一个现象,三四线楼市没有共性可言,都细分的特别碎,而且目前的楼市也并没有整体回暖这么一说,好的会很好,差的会很差

  当然从贝壳检测的60个三四线来看,成交下滑的占据60%,所以整个三四线如今普遍都比较弱

  当然,原因可能从一个角度找到

过去半年,二手楼市里的真实与残酷
  就是棚改2018年的力度就开始放缓了,力度很明显不如2017年了,而货币化安置的比例也在下滑。而棚改对三四线楼市的去化起到关键的作用,正因为如此,也导致了2019年三四线楼市不如意的地方

  当然棚改之后又开始推进旧改,但是旧改的重点是否在三四线不得而知,但是起码不会像棚改一样这么大力度的在三四线,换句话来说三四线在未来两年的市场需要经受一定程度的考验

  后面哪些三四线能够突围,之前陆续也和大家说过,小部分的环一线城市的三四线可能会突围,结论先放这里,理由先不说了

  04

  所以怎么来看未来的楼市,有几个个人观点和大家分享

  一二线的楼市历来都可控,不论是起势还是淡市,都是在可以掌控的范围,而如今市场的整体回暖,也就说明了2019年整个一年的大数据不会太难看,就算做不到2018年的高度,软着陆到2017年也是极好的

  变数就是在三四线了,看到这样的数据我们或许可以明白为什么要这么大力的推进城市群战略,棚改在三四线的作用会越来越弱,人口外溢和经济联动会成为三四线的下一轮趋势,所以特别要注意那些孤立的三四线城市,接下来这半年感觉会有动荡

  另外更加需要关注的是用户的变化,在这样的市场里,不论是买房的还是房东,都越来越理性越来越冷静。

  并且可以看到很明显的置换开始起势

  所以很明显的,以后买你房子的人都是自己有房子的,如果你手上在卖的房子是老破小,可能对于他们来说就没什么吸引力了

  05

  总而言之,言而总之,越来越多的城市进入到存量市场,越来越多的城市刚需退场,越来越多的城市不再依赖拆迁棚改来带动经济,用户回归主流,产品占据C位,房源在互相之间轮动

  也许不用太久的时间,房地产不会干扰整体经济太多,因为这个赛道越来越多的内循环,货币来源是房子,货币出口也是房子

  这就是马上就要在眼前袒露的楼市,二手数据正在努力的回答楼市里的一切,无非这样的真相你我是否接受,仅此而已

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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