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盈利难的长租公寓,该不该“断舍离”?

2019-06-27 08:12:33 申博登录网址登入  秘书处
盈利难的长租公寓,该不该“断舍离”?
  自去年长租公寓“事故”频发之后,整个公寓市场始终一片死寂。正如有人所言,风口上的“猪”,飞得越高,摔得越惨。尽管如此,依旧无人可以否认公寓市场的万亿蓝海诱惑。

  本以为长租公寓刚起步,企业家们抱着“博个头彩”的信心大步迈进,谁曾想,“头彩”有限,更多是殉葬者。整合是必然趋势,想清楚自身定位,才能打好下一场精细分工之战。

  满租的长租公寓,却被“断舍离”

  早晚8点,北京(楼盘)的部分年轻租客来往于大钟寺地铁站附近一栋5层的白色小楼里,感受着首都的光影与魅力。

  这栋小楼叫“朗诗寓”,包含90多个40平米左右的房间,单价在4290元-5290元/月。

  有记者在实地探访中了解到,目前这里一间空房都没有,最近也要在7月12日才会退租。

  然而,在满租的情况下,朗诗绿色集团却于5月14日,宣布剥离长租公寓业务。

  无独有偶,远洋集团的长租公寓品牌“邦舍”也是在北京店面近乎满员的情况下,在本月宣布剥离该业务。

  虽然出租情况良好,但长租公寓依旧难逃盈利困境。

  以朗诗为例,其在2016年开始布局长租公寓,2018年底的房间数已经超过4万间,在营门店数50余家,在营房量1.3万间,根据规划,朗诗寓曾计划在2019年底达到10万间的规模。

  但现实残酷,数据显示,2017年,公司长租公寓业务扣除税及非经常性项目之前合计亏损4430.9万元,2018年亏损扩大至1.94亿元。

  此外,远洋自2017年布局长租公寓以来,分别进入北京、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)等7个城市,管理5000间房源,但2018年年底,房源数却降至3452间。原因在于长租公寓拖累了远洋整体盈利与发展步伐。

  万亿租赁蛋糕,难逃整合命运

  时间倒退至2015年,当年11月,国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业,并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。2017年,多个省市推出租售并举政策。

  链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。

  政策加码、前景广阔、且目前尚处于起步阶段,三重利好勾勒出长租公寓的美好未来,长租公寓迅速被资本簇拥,被行业优待。

  开发商系、中介系、酒店系、互联网系喷涌而出,以为可以迅速抢占市场,再次打出千亿级市场,但现实远没有他们想象的简单。每个系别的公寓企业都有自己要背负的轭。

各个公寓类别优劣势对比
各个公寓类别优劣势对比

  虽然叫嚣声很大,但至今没有公寓企业打出千亿规模,甚至出现“佛系”心态。龙湖说,三年内不考虑盈利。万科则称,长租公寓就不应该赚钱。

  有检测数据显示,国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%,其中一线城市低于2%,这不仅低于办公租金的3%-5%,更远低于国际公寓水平。相反,长租公寓的融资利率基本在5%以上。

  所以一旦融资收紧,长租公寓就出现先如今呈现的局面:整合加速。

  5月29日,安歆公寓收购逗号公寓;今年年初,蛋壳公寓宣布以2亿美元全资战略收购爱上租;湾流国际并购星窝创享青年公寓;遇见公寓爆仓之后被麦家公寓收购......

  毫无疑问,开发商剥离长租公寓以及公寓运营商之间的收并购将成为未来5年的常态。

  说到底,长租公寓是个精细活儿,不仅要有钱,还要有耐心,在这个前提下,更要有够硬的专业。能同时具备这三种能力的企业才能真正做好长租公寓,但如果没有,该怎么办?

  前路仍可期,精细分工是趋势

  潮水褪去,才知谁在裸泳,浮华散尽,才能更清晰认清自己。

  长租公寓既然是精细活儿,就要有专业分工,比如有钱的企业做投资,有运营能力的企业做专业运营等。前提是先找准自身优势,精准出击,才能最终打响长租公寓的突围战。

  有知名研究机构将未来的公寓企业分为四种类型,分别是投资商、设计建造商、运营管理商、服务商。这四种类型的企业无需对长租公寓各个环节都了若指掌,只需在自己擅长的领域做强做专即可。

  1.投资商出钱

  这部分细分企业的风险意识较强,对回报的忍耐期较长,追求中长期收益。过程中,不干预公寓企业的开发和运营。

  比如今年4月,平安不动产与旭辉领寓签署住房租赁战略合作协议,成立资产投资与管理平台,双方充分发挥在资金、资源、运营等领域的专业优势。过程中,平安不动产负责提供资金运作、资产证券化等金融解决方案,而领寓则作为运营方提供项目整体设计方案和运营方案。

  2.设计建造商开发产品

  此类细分企业亦可称之为公寓开发商,主要依靠产品建造能力和品牌输出。比如有实力的开发商系、互联网系、中介系,他们积累了一定的设计建造能力,可以凭借自身的设计建造能力分享未来长租红利。

  它们可以依靠输出品牌和项目开发能力赚取收益。目前,公寓细分市场的产品依旧比较少,很多低收入者需要更经济实惠的产品,包含蓝领公寓、迷你公寓等。这就给设计建造商提供了更多发展机会。

  3.运营管理商做后期运营

  运营管理商的收入基本由三部分组成:一是向资产端去收取前期筹开阶段的设计、工程和其他一些专项服务的费用;二是在运营阶段收取运营费用之外的佣金和溢价分成;三是从租客和社群运营中挖掘更多非租收益,比如通过对接第三方提供相应生活服务。

  根据服务对象不同,这部分企业既可以做长租全链条的运营,也可以是某个环节的运营管理,这些都取决于运营商本身的运营能力。

  4.服务商做增值服务

  长租行业从粗颗粒大开发走向精细化运营,愈加注重门店管理、房间出租管理等,同时也更加注重延伸面向租户的增值服务,所以未来长租行业会衍生出一类针对公寓运营者和租户的服务商。

  比如房间管理规模过万的公寓运营商,一般会组建技术团队研发自己的公寓管理系统,管理系统成熟后,也可向其他公寓运营商输出系统服务。

盈利难的长租公寓,该不该“断舍离”?
  存量时代下,公寓领域依旧有着不可替代的行业地位,尽管目前遇到一些困难和挑战,但也给许多企业认清自身优势的机会,长租公寓大蛋糕,自己到底要吃哪一块?想好这个问题,才能在这条路上走得更远。

  当然如果暂时想不清楚,可以点击文末报名易居沃顿PMBA第8期【存量与新商业】课题组,与百位同学一起拨开内心迷茫与焦虑。毕竟,唯有学习才是预见未来的最好方式。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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